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楼市萧条源于融资问题:老百姓已弹尽粮绝

时间:2015-7-20 11:11:31

      过去十年,中国楼市一次又一次突破调控的阻击,高涨十倍。而今年以来,在中央政府未出台任何全局性调控政策的背景下,房地产市场竟然开始自我调整。
  克尔瑞的统计数据显示,今年1—4月,全国各线城市商品房成交同比去年全线下挫:一线城市跌幅最大,达到37.1%;二线城市次之,为19.93%;三四线城市的下降幅度亦不小,为19.4%。
  当更多楼市指标转向负面,从购房者、房产中介到开发商,一种谨慎的气氛弥漫整条产业链。而在网络上,楼市专家之间再度不断爆发论战或攻讦,语不惊人死不休。但此时,房地产的主管部门住房与城乡建设部(以下简称“住建部”)却显得相对平静,绝口不提救市二字。而有消息人士更是笃定地认为,楼市调控的时代已经一去不复返,新一届政府将会弱化行政干预的手段。
  央行日前要求银行首先满足首套房贷需求,合理确定房贷利率水平,被理解为“央行急了,出手救市”。 一些银行界人士认为,由于个人房贷的性价比不高以及房地产行业风险增加,央行的救市行为可能难以发挥作用。
  与此同时,中央政府也在有意破除“愈调愈涨”的魔咒,新任住建部党组书记陈政高在履新18天内,至今未对低迷的楼市发表过只言片语的评论,在管理层“将市场交还给市场”的指导思路之下,楼市会回归理性吗?
  观望
  “何姐,现在正是房价低的时候,去年前年不都是过了六月那价格就一下跳上去了,那会儿您再看房就晚了,也就没机会挑了。北京房价再降它也是北京,好时机比什么都重要。”
  5月18日下午6点,何兰清前脚进门,脱掉高跟鞋,中介的短信后脚就追杀过来。她躺在沙发上,瞄了一眼手机。
  “太贵了,回龙观都要3万多元/平方米,2.5万元/平方米只能买到更偏的角落去。”何兰清转过身,看着男朋友,“要是不合适,咱们就租房结婚。”
  2013年,北京楼市炙手可热,二手房的全年成交均价从2012年的2.55万元/平方米一路涨至3.14万元/平方米,涨幅达到23%。进入2014年,形势逆转,市场骤冷。4月,北京地区二手房价格环比下跌0.2%,创下近25个月的最大跌幅。即便如此,何兰清还是忍不住摇头,“太贵了!”
  死贵!——5月1日,林峰走出杭州某售楼处时,脑袋里闪过同样的念头。他出生在以炒房闻名的浙江温台地区,父亲是银行高管,母亲爱好炒房。至今,他家的七成资产来自房产增值。
  5月初,当何兰清在房产中介流连时,林峰开着乡下人(宝马mini旗下的一款车)浏览了杭州的几处高端楼盘。他最满意的是世茂之西湖一套170平方米的大户型,当天报价3.2万元/平方米,没过多久,被告知其可以通过员工内部名额认购,单价为2.6万元/平方米。
  但房价的松动不足以令人心动。“就算父母把棺材本拿出来,我们也只能接受2.5万元/平方米的单价。”何兰清说。林峰同样认为价格调整远未到位。林峰和何兰清都决定观望谜一样的后市。林峰认为,“如今是一个应跌的过程,但跌多大、跌多久还要看政府是否救市。”而何兰清更多有着一颗侥幸的心,“不是说好多官员的房子急于处理吗?不知道我有运气吗?”
  煎熬
  5月18日,王帅遇上何兰清时已经在大太阳下站了一个上午。王帅进入房产中介行业正赶上熊市。入行半年来,他没有成交过一套,他所在的麦田房产门店,经营也十分惨淡,整个5月就第一天开了3个单子。老梁的业绩更不尽如人意,已经连续两个月吃了鸭蛋。他的宇通地产在上海虹桥开了10年,经受了历次楼市调控与市场调整的考验。
  德祐房产提供的数据显示,2014年4月,上海成交二手房1.72万套,环比下跌20%,同比的降幅则达到13.9%。这是上海二手房市场在3月“小阳春”回暖不充分后进一步下滑,同时也是连续第五个月出现同比下跌的情况。
  按照老梁的分析,目前的问题主要在于两个方面:第一,后市不明朗;第二,银行收紧个人住房贷款,利率上浮,且门槛高企,“这对普通老百姓的生活影响很大。”
  据记者了解,目前,国有四大行依然保证个人住房贷款额度,但放贷速度奇慢,“至今等了四五个月的贷款人一抓一大把”。而几位地方性股份制银行人士则对记者表示,总行只负责给分行下放贷款额度,至于如何分配额度属于分行的权限范围。而对于中小银行而言,房贷的性价比不高,利率只能上浮5%—10%,而放贷给中小企业,利率可以上调20%—30%。故而,去年下半年以来,很多机构逐渐调整业务,原则上支持房屋个贷,但大多都不做了。
  老梁认为,熬过今年没有问题,但如果明年市场依旧不景气,他守了10年的门店就要关门。而王帅认为,他所乐见的是房价下调,成交量回暖,“最让我们煎熬的事莫过于有价无市。”
  春天派大战唱空派
  在房地产的舞台上,每逢异动,这预示着春天派与唱空派的一场恶战。
  而这一次,一份声称源自建策沙龙的内部演讲稿在五一小长假期间被网民群情热传后,关于楼市走向的话题激发各色人等的极大兴趣。春天派与唱空派的较量再度上演。上述讲稿以万科集团执行副总裁毛大庆之名发布,核心论调可以从文章标题窥见:全国房地产将下行,搞不懂北京楼市。而这符合“专注唱空中国楼市十多年”的唱空派的一贯主张。
  唱空派以谢国忠、易宪容、牛刀等为代表人物,其中,独立经济学家谢国忠又有“空军一号”之称。5月17日,中国社科院金融研究所研究员易宪容撰文,宣布“中国房地产市场全面周期性调整已经开始”。
  “去年北京房价暴涨之后,今年至少跌了20%;在上海,去年涨幅最大的老城区周边的小户型,目前已有房源的单价从3万元/平方米降到了2万元/平方米;而三四线城市的房价更是跌去很多。”谢国忠在向记者解释,很多机构的统计数据都无法准确反映楼市凋敝的真实情况。
  在谢国忠看来,今年下半年,如果房价调整到位,一部分需求会进入市场,给人楼市回暖的错觉,但等这波人被市场消化后,房价又会下调,降至下一波购房者可以接受的区间。
  与“唱空派”截然相反,以任志强、陈宝存为代表的“楼市春天派”素来看涨楼市。即便目前市场交易疲软,亚太城市发展研究会地产分会会长陈宝存依旧信心满满地告诉记者,他对房价的预期还是“五年翻番,十年翻两番”,而且,“下半年,市场会开启新一轮的暴涨”。
  据国家统计局披露,今年1—4月,全国商品房销售面积为27709万平方米,同比下降6.9%,降幅比1—3月扩大3.1%;商品房销售额达到18307亿元,下跌7.8%,比1—3月扩大2.6%。陈宝存的分析与谢国忠全然不同。他认为,“以北京为例,政府2013年供应的土地集中在六环区域,楼面价达到2万多元/平方米,而今年4月,同一区域土地出让折合的楼面价又比去年大涨64%。按照地价的发展趋势,2016年的北京楼市还会经历一次暴涨。”
  一家第三方机构房地产研究院的数据也显示,今年前4个月,包括北、上、广、深在内的10个典型城市土地收入高达3403亿元,与2013年同期相比增长81.1%,较2012年同期大涨330.6%,创下历史新高。面粉尚贵,面包安能便宜?
  而华远地产总裁任志强则从另一个角度论证了楼市长红的论调。5月18日,他发表题为《楼市》的文章,直言“今年房地产的投资、销售、价格增幅都会比去年大大下降,但总体应是稳定的,或略有增长的。”任志强委婉地袒露,“要想过上幸福的日子,那还得去买房子。”
  将市场交还给市场
  当中国楼市近年来第一次在中央政府未出台楼市调控政策的前提下自发进入调整期,5月4日,其主管部门(住建部)发布公告,陈政高接替姜伟新,担任住建部党组书记。
  陈政高,辽宁海城人,又称“辽棚改”。这一典故追溯至2005年,陈政高升任辽宁省委常委,兼沈阳市委书记。彼时,李克强任辽宁省委书记,力主开展棚户区和工矿采空区住房改造工作,陈政高就在沈阳积极推进这项工作。此后,李克强到中央赴任,陈政高接任辽宁省省长,全面主持辽宁的棚户区改造工作。
  而今,“辽棚改”履新不足1个月,国家发改委下发《关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》,多管齐下,强化对企业债券融资支持棚户区改造的政策支持。有关负责人还表示,将重点满足北京、上海、广州、深圳等热点城市棚户区改造和保障房建设的融资需求。但是,陈政高至今未对低迷的房地产市场发表过只言片语。
  其实,尽管楼市春天派与唱空派在房价走势上意见割裂,但共同之处在于,他们都认为楼市萧条与融资问题休戚相关。谢国忠告诉记者,本轮调整的诱因主要有两个方面:其一,商品房开发供过于求,尤其在某些中小城市;其二,2008年至今,中国的债务增加60万亿元,集中于地方政府、开发商以及家庭负债三个方面,其中,中国的家庭负债已达到21万亿元,相对劳动力收入而言已是很高的水平。
  “当家庭负债趋于饱和,老百姓弹尽粮绝时,他们已无力再举债支撑房地产继续勃兴。”谢国忠说。
  而任志强认为,银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从0.75倍到1.1倍的利率变化会影响到约25%的可支付能力,甚至当房价下降时,实际购买成本仍为上升,让实际房价仍在增长。
  “今年以来,房地产市场首先没有受到改革带来的动力等外部因素的影响;其次,目前的消费贷款比较困难,制约了房屋交易;第三,开发商卖房相对谨慎。多方原因促成了市场的观望局面。”住建部政策研究中心原副主任王珏林告诉记者。
  “住建部的主要职能是对市场进行规范管理,同时保证保障房建设按照国家要求完成,而消费贷款困难等问题不属于住建部的权责范围。”王珏林这样分析。
  5月12日,当住建部依旧只字未提楼市调控,央行副行长刘士余召集15家银行座谈,要求银行首先满足首套房贷需求,合理确定房贷利率水平,并加快审批发放速度。但上述地方股份制银行的知情人士认为,鉴于个人房贷的性价比不高以及房地产行业风险增加,央行的“窗口指导”不会发挥任何实际作用。
  “目前的市场情形非常值得政府部门思考。除了惠民的保证首套房贷的政策,如果单纯刺激市场,不管是放松已执行的调控措施,还是放宽贷款融资渠道,亦或是增加土地供应,这些都会逼迫市场陷入更加被动的局面。”王珏林说。
  而新上任的陈政高或将为房地产市场吹起一股新风。今年以来,全国多个省份已陆续出台推进棚户区改造的相关文件,并纷纷给出配套优惠政策。
  5月20日,一位接近住建部的人士在接受记者采访时表示,住建部的主导思路是将市场交还给市场,今后可能不会再出台更多的房价调控政策。
  “与此同时,住建部今后的工作重点将转向保障性安居工程,解决支付能力不足的夹心层以及低收入人群的住房需求,而棚户区改造将是整个工程的重要组成部分。”上述人士表示。
  (文中王帅为化名)
□ .韩.玮. .费.丽.婷  .时.代.周.报

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